Montenegro: Das vielversprechendste Land der Adria für Immobilieninvestitionen

Montenegro entwickelt sich allmählich zu einem der attraktivsten Immobilienmärkte an der Adriaküste. Hier gibt es einen stabil wachsenden Markt, extrem niedrige Steuern, ein unkompliziertes System für Aufenthaltsgenehmigungen, erschwingliche Immobilienpreise, eine atemberaubend vielfältige Natur und ein hervorragendes ökologisches Umfeld.

Dieses Handbuch enthält alle wichtigen Informationen: das Investitionspotenzial Montenegros, Rechte von Ausländern, gefragte Immobilienarten, Durchschnittspreise, verfügbare Finanzierungsoptionen, Kaufverfahren und zusätzliche Kosten.

Der Inhalt wurde unterstützt von Orascom Development Holding, einem internationalen Entwickler, der integrierte Ferienresorts weltweit erstellt.

Warum in montenegrische Immobilien investieren?

Wachsender Markt
Wer Immobilien in den adriatischen Ländern vergleicht, stellt schnell fest, dass Montenegro deutlich erschwinglicher ist als Italien oder Kroatien. Dieser Preisunterschied bietet ein großes Potenzial für Wertsteigerung und somit für höhere Renditen.

Beispiel: Laut offiziellen Statistiken stieg der Durchschnittspreis für Neubauten an der montenegrinischen Küste von 2023 auf 2024 um 25,9 %. Solch ein Anstieg ist auf etablierten Märkten nahezu unmöglich, auf dem wachsenden montenegrinischen Markt jedoch üblich.

Seit 2006, der Unabhängigkeit Montenegros, entwickelt sich das Land stetig weiter – von chaotischer Bebauung hin zu führenden integrierten Resorts wie Luštica Bay, einem der besten Projekte an der gesamten Adria.

Zugang zu Aufenthaltsgenehmigungen
Montenegro bietet eines der attraktivsten Systeme für Aufenthaltsgenehmigungen in Europa: Jeder Immobilienkauf, unabhängig vom Preis, berechtigt zu einer temporären Aufenthaltsgenehmigung.

Das bedeutet, dass Ihr neues Haus die Grundlage für einen späteren Umzug sein kann – im Ruhestand oder früher. Bis dahin können Sie die Immobilie für Urlaub nutzen oder vermieten.

Aufenthaltsgenehmigungen können auch über Geschäftsgründung oder als digitaler Nomade beantragt werden.

Niedrige Steuern
Montenegro hat eine der niedrigsten Immobiliensteuern in Europa – vorteilhaft sowohl für Investoren als auch für private Käufer.

Zum Vergleich:

Spanien: 8–10 % Kaufsteuer

Italien: 9–10 %, für Luxusimmobilien bis 22 %

Montenegro:

Sekundärmarkt: 3–6 % + feste Gebühren

Neubauten: 0 % Kaufsteuer – keine zusätzlichen Kosten für den Käufer

MwSt. (21 %) ist in Neubaupreisen enthalten und wird vom Bauträger bezahlt, was die Kosten senkt und die Rendite erhöht

Natur und Lebensqualität
Montenegro ist ein äußerst angenehmes Land zum Leben: saubere Luft, keine belastende Industrie und eine einzigartige Landschaftsvielfalt – Berge, malerische Buchten, Sand- und Kiesstrände, Seen, Wälder, Weinberge, Schluchten – alles innerhalb von 1–2 Stunden Fahrt.

Die Verkehrsanbindung ist exzellent: moderne Straßen, mehrere Flughäfen entlang der Küste, Fährverbindungen nach Italien.

Yachting ist besonders beliebt: Viele Expats kaufen eigene Boote dank erschwinglicher Wartung und gut entwickelter Infrastruktur – Marinas, Segelschulen und Servicezentren.

Können Ausländer Immobilien in Montenegro kaufen?

Ja. Ausländer können Wohnungen und Häuser in allen Regionen kaufen. Für den Kauf ist keine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich, und Eigentum kann vollständig auf Nichtansässige registriert werden.

Einschränkung:

Grundstücke: Ausländer können bis zu 5.000 m² Land kaufen, wenn darauf ein Gebäude steht.

Unbebautes Land ist nur verfügbar, wenn es in einem detaillierten Bebauungsplan enthalten ist.

In den letzten vier Jahren haben Ausländer rund 1,5 Mrd. € in montenegrische Immobilien investiert. An der Küste gehören viele Objekte Bürgern aus Russland, Serbien, der Türkei, den USA, der Schweiz und weiteren Ländern.
In Luštica Bay besitzen Immobilien Menschen aus über 40 Ländern.

Beliebte Immobilienarten für Ausländer

Küste
Budva, Kotor und Tivat – Schlüsselregionen der Nachfrage. Moderne Immobilien im Business- und Premium-Segment bieten:

maximalen Wertzuwachs

stabile Mieteinnahmen

entwickelte Infrastruktur

Zugang zu Resort-Level-Services

Angebote reichen von kleinen Premium-Komplexen bis zu großen integrierten Projekten wie Luštica Bay.

Bergresorts
Kolašin und Žabljak – schnell wachsende Winterdestinationen. Preise sind niedriger als an der Küste, und für den Preis einer kleinen Wohnung am Meer kann man ein Chalet oder eine Villa erwerben.

Hauptstadt
Podgorica – liquider Markt für langfristige Vermietung. Ausländer kaufen hier Wohnungen für stabile Einkünfte, auch wenn sie niedriger sind als in Küstenobjekten mit saisonalem Geschäft.

Immobilienpreise und Finanzierung

Trotz Preisanstieg bleiben Immobilien erschwinglich. Offizielle Durchschnittspreise (€ pro m², Wirtschaft- und Komfortklasse):

Standort20232024Wachstum

Küste1.5841.995+25,95 %

Berge1.2881.316+2,17 %

Hauptstadt1.7001.824+7,3 %

Premiumimmobilien können 3–4-mal teurer sein.

Sparmöglichkeiten:

Frühzeitiger Kauf während der Bauphase – Preis steigt mit Projektfortschritt.

Zinsfreie Ratenzahlung – viele Entwickler bieten Raten bis zur Fertigstellung oder länger an.

Beispiel Luštica Bay: 20 % Anzahlung, Rest über mehrere Jahre. Bei Vermietung über das Entwicklerprogramm kann das Einkommen einen Großteil der Zahlungen decken.

Fünf Schritte zum Immobilienkauf in Montenegro

1. Objektprüfung

Rechtliche Prüfung (Sauberkeit der Transaktion, Eigentümer, Belastungen)

Technische Prüfung

Bei Neubauten: Analyse der Reputation und Projekte des Entwicklers

2. Vertragsunterzeichnung

Predugovor (Vorvertrag): sichert das Objekt, erfordert 10–20 % Anzahlung, Objekt wird vom Verkauf genommen

Glavni Ugovor (Hauptvertrag): wird beim Notar unterzeichnet, Notar prüft Unterlagen und beglaubigt Unterschriften, bei fehlenden Sprachkenntnissen ist ein Gerichtsdolmetscher erforderlich

3. Zahlung

Sekundärmarkt: in der Regel 100 % sofort

Neubauten: Ratenzahlung möglich

Überweisung per Bank, inkl. international

4. Steuern

Sekundärmarkt:

bis 150.000 € → 3 %

150.000–500.000 € → 4.500 € + 5 %

über 500.000 € → 22.000 € + 6 %

Zahlung innerhalb von 14 Tagen nach Registrierung

Primärmarkt:

0 % Steuer

MwSt. 21 % im Preis enthalten, vom Bauträger bezahlt

Juristische Personen können MwSt.-Rückerstattung beantragen

5. Eigentumsregistrierung

Notar reicht Unterlagen beim Kataster ein

Käufer erhält „Grundbuchblatt“

Registrierung dauert 2–4 Wochen

Zusätzliche Kosten

Große Entwickler übernehmen oft alle administrativen Kosten: Notar, Übersetzer, Anwalt, Maklerprovision.
In Luštica Bay wird dieses Modell angewendet, um Käuferkosten zu minimieren.

KostenpunktSekundärmarktNeubauten

Steuer3–6 % + feste Gebühren0 %

Anwalt0,5–1 %0 %

Makler2–5 %0 %

Notar300–600 € + MwSt0 €

Übersetzerab 50 €/Std0 €

Fazit

Montenegro bietet einen einfachen, transparenten und sicheren Kaufprozess, niedrige Steuern, zugängliche Aufenthaltsgenehmigungen und Potenzial für die Erlangung der Staatsbürgerschaft. Ideal für Investitionen, Urlaub oder Umzug.

Für persönliche Beratung – z. B. Zahlungsoptionen für Käufer aus verschiedenen Ländern oder Renditeberechnungen – wenden Sie sich an die Experten von Orascom Development Holding.

Quellen: Offizielle Statistik zu Neubaupreisen in Montenegro, Daten zu ausländischen Immobilieninvestitionen