Kako kupiti nekretninu u Crnoj Gori: vodič za strance koji žele pametno investirati u 2025. godini

Crna Gora: Najperspektivnija destinacija za ulaganje u nekretnine na Jadranu

Crna Gora sve više privlači strane investitore kao jedno od najdinamičnijih i najperspektivnijih tržišta nekretnina na Jadranu. Zemlja nudi stabilan rast, pouzdano tržište, veoma niske poreze, jednostavne uslove za dobijanje boravka, pristupačne cijene i izuzetnu prirodnu raznovrsnost.

U ovom vodiču pronaći ćete sve ključne informacije koje su vam potrebne prije kupovine: investicioni potencijal Crne Gore, prava stranaca, najatraktivnije vrste nekretnina, prosječne cijene, mogućnosti finansiranja, proceduru kupovine i prateće troškove.

Vodič je pripremljen uz podršku kompanije Orascom Development Holding, međunarodnog developera specijalizovanog za razvoj integrisanih turističkih zajednica.

Zašto uložiti u nekretnine u Crnoj Gori

Tržište u stalnom rastu

Upoređujući cijene nekretnina na Jadranu, lako je uočiti da je Crna Gora i dalje primjetno povoljnija od Italije ili Hrvatske. Upravo ta razlika ostavlja prostor za dalji rast vrijednosti, što investitorima omogućava veće prinose u narednim godinama.

Prema zvaničnim podacima, od 2023. do 2024. godine cijene novogradnje na obali porasle su za 25,9%. Ovakva dinamika je rijetkost na zrelim tržištima, ali u Crnoj Gori i dalje ostaje realnost.

Od obnove nezavisnosti 2006. godine zemlja je načinila veliki iskorak – od neuređene gradnje do modernih i pažljivo planiranih zajednica, poput Luštica Bay-a, danas jednog od najprepoznatljivijih projekata na Jadranu.

Jednostavan put do boravka

Jedna od najvećih prednosti Crne Gore jeste što svaka kupovina nekretnine, bez obzira na cijenu, omogućava dobijanje privremenog boravka.

To znači da možete:

lakše planirati buduće preseljenje

koristiti nekretninu za odmor

ostvariti prihod kroz izdavanje

Boravak se može dobiti i kroz osnivanje firme ili prijavu statusa digitalnog nomada.

Povoljni porezi

Crna Gora ima jedan od najpovoljnijih poreskih sistema u Evropi.

Uporedno:

Španija: 8–10%

Italija: 9–10%, a za luksuzne objekte do 22%

Crna Gora:

sekundarno tržište: 3–6%

novogradnja: 0% poreza (PDV od 21% uključen u cijenu)

PDV na novogradnju plaća developer, pa kupac nema dodatne troškove iznad ugovorene cijene.

Priroda i kvalitet života

Crna Gora je zemlja sa izuzetnom prirodnom raznovrsnošću i veoma povoljnom ekološkom situacijom. Obala, planine, jezera i nacionalni parkovi nalaze se na malim udaljenostima, što život čini prijatnim i dinamičnim.

Drumske veze su odlične, a više aerodroma uz obalu, kao i trajektne linije ka Italiji, dodatno olakšavaju putovanja.
Nautički turizam je posebno razvijen, uz niže troškove održavanja plovila nego u većini evropskih zemalja.

Mogu li stranci kupiti nekretninu u Crnoj Gori?

Da — stranci mogu bez ograničenja kupovati stanove i kuće, a vlasništvo se upisuje u potpunosti na kupca.

Jedino ograničenje odnosi se na zemljište:

dozvoljeno je kupiti do 5.000 m² ako na parceli postoji objekat

nezagrađeno zemljište može se kupiti samo ako je u planu detaljne urbanizacije

Strani investitori često koriste ove mogućnosti: u posljednje četiri godine uložili su oko 1,5 milijardi eura u crnogorske nekretnine.

Najpopularnije vrste nekretnina među stranim kupcima

Primorje

Budva, Kotor i Tivat najviše privlače pažnju. Stranci najčešće kupuju moderne stanove više klase zbog:

visokog rasta vrijednosti

pouzdanih prihoda od kratkoročnog najma

razvijene infrastrukture i usluga

Posebno se izdvajaju integrisane zajednice poput Luštica Bay-a.

Planinska odmarališta

Kolašin i Žabljak brzo se razvijaju kao zimski centri. Cijene su povoljne, a za iznos maneg primorskog stana često se može kupiti prostranije planinsko zdanje.

Podgorica

Glavni grad ima stabilnu potražnju, najviše od lokalnog stanovništva. Stranci najčešće kupuju radi dugoročnog izdavanja, uz stabilan, ali niži prinos nego na obali.

Cijene nekretnina i finansiranje

Zvanični podaci pokazuju:

Lokacija 2023 2024 Promjena

Obala €1.584 €1.995 +25,95%

Planine €1.288 €1.316 +2,17%

Podgorica €1.700 €1.824 +7,3%

Premium nekretnine mogu dostići cijenu 3–4 puta višu od ovih prosjeka.

Kako uštedjeti

Kupovina u ranoj fazi gradnje

Cijene rastu kako projekat napreduje.
Na primjer, 2012. godine nekretnine u Marina Village (Luštica Bay) prodavale su se za oko €2.800/m², a danas su višestruko skuplje.

Rate bez kamata

Većina developera nudi dugoročne i fleksibilne planove plaćanja.
U Luštica Bay-u je moguće kupiti sa 20% učešća, a ostatak plaćati nekoliko godina. Prihod od izdavanja može pokriti dio obaveza.

Postupak kupovine u pet koraka

1. Provjera nekretnine (due diligence)

pravna provjera vlasništva

tehnička provjera stanja

provjera developera kod novogradnje

2. Potpisivanje ugovora

Predugovor:
– rezervacija nekretnine uz depozit od 10–20%

Glavni ugovor:
– potpisuje se kod notara
– obavezan sudski tumač ako kupac ne govori službeni jezik

3. Plaćanje

sekundarno tržište: najčešće 100% odmah

novogradnja: rate bez kamate

4. Porezi

Sekundarno tržište:

do €150.000 → 3%

€150.000–500.000 → €4.500 + 5%

preko €500.000 → €22.000 + 6%

Novogradnja:

0% poreza (PDV uključen)
Pravna lica mogu tražiti povrat PDV-a.

5. Upis u katastar

Upis traje 2–4 nedjelje. Kupac dobija list nepokretnosti.

Dodatni troškovi

Veliki developeri — poput Luštica Bay-a — često preuzimaju troškove:

notara

prevodioca

pravne podrške

agencijske provizije

što znatno umanjuje ukupan trošak za kupca.

Zaključak

Crna Gora nudi jednostavnu i sigurnu proceduru kupovine, veoma niske poreze, mogućnost dobijanja boravka i dugoročni rast vrijednosti. Nekretnine u zemlji predstavljaju odličan izbor za investiciju, odmor ili planirano preseljenje.

* Izvori informacija
Zvanična statistika cijena novogradnje u Crnoj Gori
Podaci o obimu stranih investicija u nekretnine Crne Gore